miércoles, 25 de junio de 2014

Ley de Arrendamientos Urbanos

LEY ARRENDAMIENTOS URBANOS LEY 4/2013 4 JUNIO 
(MODIFICACION LAU 29/1994 24 NOVIEMBRE) 

Modificación de algunos artículos de la LAU 24/1994, como son los siguientes: 
I.- El régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos, y dando prioridad a la voluntad entre las partes. 
II.- Reducir la duración del contrato de arrendamiento, pasando a tres años la prorroga obligatoria y a uno la prorroga tacita, para darle mayor flexibilidad. 
III.- La recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, habiendo transcurrido al menos el primer año de duración de contrato. 
IV.- El arrendatario puede desistir del contrato de arrendamiento, con un mes de preaviso, habiendo pasado los seis primeros meses del contrato de arrendamiento. Podría pactarse indemnización en caso de desistimiento. 
V.- Tema de alojamiento privado para el turismo. 

Esta Ley opera una reforma, de preceptos de la Ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, para abordar cuestiones generadas por el tema de los desahucios. De tal manera que si el demandado no atiende el pago o no comparece para allanarse o oponerse, el secretario judicial dictara decreto dando por terminado el juicio y producirá levantamiento. Frente al sistema actual que impide señalar el lanzamiento hasta que no se sepa si se ha celebrado o no la vista. 


ARTICULO PRIMERO. Modificación de la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre de Arrendamientos Urbanos. 

Los artículos 4, 5, 7,9 a 11,13 a 20, 23 a 25, 27,35 36 de la Ley 29/1994 de 24/11 de Arrendamientos Urbanos, quedan modificados como sigue: 

Uno.- Artículo 4 
ARTÍCULO 4.- REGIMEN APLICABLE. 
1. Los arrendamientos se somataran de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV y en los apartados siguientes de este articulo. 
2. Los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinadas por la voluntad de las partes y en lo que no, a través del Código Civil. 
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto de vivienda, se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto po r el titulo III y por el Código Civil.- 
4. Excluir la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos. 
5. Las partes podrán señalar una dirección de correo electrónico a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta Ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción integras y del momento en que se hicieron. 

Dos.-Letra e) al artículo 5: 
e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada y realizada con finalidad lucrativa, cuando este sometida a un régimen especifico, derivado de su normativa sectorial. 

Tres.- Artículo 7
ARTÍCULO 7.- CONDICION Y EFECTOS FRENTE A TERCEROS DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS. 
1. El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habite su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes. 
2.- Para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad. 

Cuatro.- Artículo 9
ARTÍCULO 9. – PLAZO MÍNIMO. 
1. La duración será libremente pactada. Si es inferior a tres años, llegado su vencimiento, este se prorrogara obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario, manifieste con treinta días de antelación, su voluntad de no renovarlo. El plazo empieza a contar desde la puesta a disposición del inmueble. 
2. Se entenderán celebrados los arrendamientos por un año, los arrendamientos para los que no se haya estipulado tiempo, o sea indeterminado, sin perjuicio de prorroga anual. 
3. No procederá prorroga obligatoria del contrato, si, una vez terminado el primer año de duración, el arrendador comunica al arrendatario que tiene la necesidad de vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para si o sus familiares en primer grado, adopción o su cónyuge en sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La comunicación debe hacerse al menos con dos meses a la fecha en que se vaya a necesitar la vivienda, y el arrendatario deberá entregarla en dicha fecha si no hay otro acuerdo. Si el arrendador en el plazo estipulado no llegara a ocupar el inmueble, deberá reponerlo al arrendatario o indemnizarlo por ello. 
4. Finca no inscrita, duración de tres años, los arrendamientos de vivienda que el arrendatario hay concertado de buena fe con la persona que parezca ser el propietario, sin perjuicio de no renovación. Si el arrendador vendiese la finca arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. 

Cinco.-Artículo 10
ARTÍCULO 10.- PRORROGA DEL CONTRATO. 
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de sus prorrogas, transcurridos tres años de duración, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato de prorrogara un año mas. 
2. Inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prorroga establecido en el articulo 9, así como la prorroga de un año, se impondrán en relaciones a terceros adquirientes que reúnan las condiciones del art.34 de la Ley Hipotecaria. 
3. Al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido. 

Seis.- Articulo 11 
ARTÍCULO 11.- DESISTIMIENTO DEL CONTRATO. El arrendatario podrá desistir del contrato, una vez, que al menos, hayan transcurrido seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con treinta días de antelación. Las partes podrán pactar en el contrato, que para el caso de desistimiento, el arrendatario debe indemnizar al arrendador conuna cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año que reste por cumplir. 

Siete.- Artículo 13 
ARTÍCULO 13.- RESOLUCION DEL DERECHO DEL ARRENDADOR. 
1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, enajenación forzosa por ejecución hipotecaria o sentencia judicial o el ejercicio de opción de compra, quedara extinguido el arrendamiento. E exceptúan aquellos supuestos en los que los contratos hayan sido registrados con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho, por lo que de esta forma, el arrendamiento continuara. 

Ocho.- Artículo 14 
ARTÍCULO 14.- ENAJENACION DE LA VIVIENDA ARRENDADA 
1. El adquiriente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en pate, que reúna los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria, solo quedara subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, si el arrendamiento se hallase inscrito conforme a lo dispuesto en art. 7 y 10, con anterioridad a la transmisión de la finca. 
2. Si la finca no se hallase registrada, se aplicara el art. 1571 del Código Civil. 

 Nueve.- Articulo 15 
ARTICULO 15.- SEPARACION, DIVORCIO O NULIDAD DEL MATRIMONIO DEL ARRENDATARIO. 
1. En caso de nulidad, separación judicial o divorcio, el cónyuge del arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada, el cual pasara a ser el titular del contrato. 
2. La voluntad del cónyuge de continuar en la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial, acompañando copia de dicha resolución judicial que afecte al uso de la vivienda. 

Diez.- Apartado 4 artículo 16 
 ARTÍCULO 16.- MUERTE DEL ARRENDATARIO. 
3. En arrendamientos cuya duración inicial será superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando hayan transcurrido los tres primeros años de duración del contrato, o que el arrendamiento se extinga a los tres años, cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad. 

Once.- Apartado 5 art. 17 4. 
En los contratos, podrá acordarse libremente por las partes, que, durante un determinado plazo, la obligación de pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o habilitar el inmueble en los términos pactados. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir compensación. El incumplimiento por parte del arrendatario podrá ser causa de resolución del contrato. 

Doce.- Art. 18 
ARTÍCULO 18.- ACTUALIZACION DE LA RENTA. 
1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados entre las partes. En defecto de pacto, el contrato se actualizara aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el IPC, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al ultimo índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato,y en las sucesivas, el que corresponda al ultimo aplicado. 
2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado e incluso acompañando del certificado del INE. Será valida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente. 

Trece.- Apartado 1 arto. 19 1. 
La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres años de duración le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento.

Catorce.- Apartado 2 art. 20 2. 
Durante los tres primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, solo podrá incrementarse por acuerdo de las partes anualmente y nunca superando el doble. 

Quince.- Art. 23 
ARTÍCULO 23.- OBRAS DEL ARENDATARIO. 
1. El arrendatario no podrá realizar obras sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda, en ningún caso realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda. 
2. El arrendador que no hay autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin reclamar indemnización alguna. Si a pesar de lo establecido en el art. 1, el arrendatario realiza obras que disminuyan la estabilidad de la vivienda, el arrendador podrá exigir al arrendatario la reposición al estado anterior. 

Dieciséis.- Art. 24 
ARTICULO 24.- ARRENDATARIOS CON DISCAPACIDAD. 
1. Podrán realizarse obras para acomodar la vivienda a las circunstancias de discapacidad o edad superior a 70 años, y al abandonar, si así lo exige el arrendador, el arrendatario deberá reponerlo al estado actual. 

Diecisiete.- Apartado 8 art. 25 8. 
Las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. Si se pacta dicha renuncia, el arrendador deberá avisar al arrendatario la intención de vender con treinta de preaviso a la formalización del contrato de compraventa. 

Dieciocho. Apartado 4 art. 27 4. 
Finca urbana inscrita en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado que el contrato quedara resuelto por falta de pago de la renta, y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago y este no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento. El titulo aportado al procedimiento registral, junto con el acta de requerimiento judicial donde no haya contestado o haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, es suficiente para cancelar el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de la misma y acreditar la consignación a su favor ante el mismo Notario, de la fianza prestada por el arrendatario. 

 Diecinueve.- Art. 35 
ARTÍCULO 35.- RESOLUCION DE PLENO DERECHO. El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del art. 27 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el art. 32. 

Veinte.- Apartados 2 y 3 del art. 36 2. 
Durante los tres primeros años de duración del contrato la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendatario se prorrogue, el arrendador podrá exigir que se la fianza se incremente o el arrendatario que disminuya, hasta que se haga igual a dos mensualidades de la renta vigente. 3. La actualización de la fianza siempre que el tiempo estipulado exceda a tres años, se regirá por lo estipulado por las partes. A falta de pacto, lo acordado sobre la actualización de la renta, se considerara también para la fianza.

ARTICULO SEGUNDO.- Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de Enero, de Enjuiciamiento Civil. Los artículos 22, 164, 220, 440, 497, 549,703 de la Ley 1/2000 de 7 de Enero de Enjuiciamiento Civil, quedan modificados de la siguiente manera: 

Uno.- Apartado 4 art. 22 4. 
Los procesos de desahucio de finca urbana o rustica por falta de pago de las rentas por el arrendatario terminaran mediante decreto dictado al efecto, si, requerido en los efectos previstos del apartado 3 art. 440, el arrendatario pagara lo debido, si en caso contrario se opusiera, el Juez dictara sentencia y estimara la demanda habiendo lugar al desahucio. No será de aplicación cuando, el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera dado lugar por causas del arrendador, o cuando este no hubiere requerido el pago con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda. 

Dos.- Articulo 164. 
ARTÍCULO 164.- COMUNICACIÓN EDITAL. 
Si llegado el caso que no se localizara mediante domicilio y datos al arrendatario, se publicara en el tablón de la oficina judicial y llegada el caso en el BOE, siempre salvaguardado cualquier dato de menores. 

Tres.- Apartado 2 del art. 220 3. 
En los casos de reclamación de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la de desahucio por falta de pago o expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado en la demanda, la sentencia obligara al pago de rentas hasta la posesión del inmueble por parte de arrendador. 

Cuatro.- Apartados 3 y 4 del artículo 440. 4. 
En los casos de demanda en la que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, se concederán diez días para que el arrendatario desaloje el inmueble o pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición del tribunal el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y de las que adeude en ese momento. O alegue causas por las que no puede efectuar el pago. 

Cinco.- Apartado 3 del artículo 497. 
3. No será necesaria la publicación en el BOE de aquellos procedimientos en los que la sentencia no tenga efecto de cosa juzgada o en procesos de desahucio donde se acumule la acción de reclamación de rentas y cantidades debidas, bastara anunciarlo en el oficina judicial. 

Seis.- Apartado 3 artículo 549. 4. 
En sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o fin de contrato donde se ponga fin al desahucio si no hubiera oposición al requerimiento, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa de dichas resoluciones. 

Siete.- Apartado 1 artículo 703. 
1. Transmisión o entrega de un bien inmueble, una vez dictado el auto autorizando y despachando la ejecución, para adecuar el Registro al titulo ejecutivo. 

ARTÍCULO TERCERO.- Registro de sentencias firmes por impagos de rentas de alquiler.- 
1. Creación de Registro de sentencias firmes por impagos de renta de alquiler. 
2. Ofrecer información sobre el riesgo que conlleva arrendar inmuebles a personas que tienen antecedentes por incumplir el pago de renta en alquileres y condenadas a desahucios. 
3. Los órganos de arbitraje competentes, dieran dar dicha información al Registro. 
4. Tendrán acceso a dicho Registro los propietarios (físico o jurídico) para lo que deberán presentar propuesta de contrato de arrendamiento. Solo tendrán acceso a datos relativos al arrendamiento. 
5. Las personas incluidas en este Registro instaran a la cancelación en el mismo una vez satisfecha la deuda o pasados seis años. 
6. La inscripción estará sujeta a lo dispuesto en la Ley Orgánica 15/1999 de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter personal.

Esperamos que os sea útil este post.
Inmobiliaria Llavín. 


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