Gastos de la Compra/Venta de una vivienda

Hemos redactado un post con el fin de aclarar un poco las ideas de los posibles compradores, para hemos resumido los gastos que conlleva la compra/venta de una vivienda, esperemos que os sean de mucha ayuda.

Pocas son las personas que a día de hoy pueden comprar un inmueble sin constituir una hipoteca sobre él. Adquirir una vivienda es un proceso en el que debemos conocer aspectos tales como la constitución de una hipoteca, gastos que conlleva la formalización de dicha hipoteca y gastos derivados de la compraventa del inmueble. 

SOLICITUD

Para solicitar una hipoteca, deberemos tener en cuenta conceptos tales como la capacidad económica de los solicitantes, si el valor de compra del inmueble corresponde con el valor real de mercado, condiciones en que se encuentra el inmueble objeto de compra, tasación del mismo, gastos que conlleva la constitución de hipoteca y los mismos de la compra-venta. 

También a estudiar, el interés que pagaremos por el préstamo hipotecario que varía en función del índice de referencia tomado para el cálculo, que puede ser variable (euribor o IRPH), o fijo pactado como ocurre en otras ocasiones. 

NOTA SIMPLE

Un primer punto a tener en cuenta, seria solicitar al Registro de la Propiedad de la ciudad en la que se encuentre el inmueble, una Nota Simple, que seria el DNI de la vivienda, en ella encontraremos los datos de la vivienda, tales como antigüedad, metros, titularidad de la misma, cargas y afecciones, ello determinara la situación en la que se encuentra el inmueble y será necesaria a la hora de la tasación y de la solicitud del préstamo hipotecario. 

CONTRATO DE SEÑAL Y ARRAS

Normalmente, en la mayoría de los casos, se suele firmar un contrato de señal y arras, donde el comprador entrega cantiada de dinero al vendedor, para sellar esa compraventa. En dicho contrato se cerrara precio y condiciones de la compraventa, muebles que pudieran quedarse, condicionantes … Todo ello regido por la Ley y estipulado en el artículo de la Ley Civil. 

SOLICITUD DE PRESTAMO HIPOTECARIO

En segundo lugar, consultaremos con entidades bancarias conocidas por su alcance en prestamos hipotecarios o en entidades donde trabajamos habitualmente, para el previo estudio del préstamo, deberemos aportar documentación económica nuestra y datos personales, normalmente, bastaría con vida laboral, ultimas nominas, contrato de trabajo, documento nacional de identidad, declaración de la renta, si tenemos mas prestamos, así como si pagamos alquiler… y extracto cuentas bancarias para demostrar la validez de nuestros ingresos. De esta forma la entidad podrá hacer un previo estudio del préstamo y orientarnos cual seria la mejor forma de enfocar el préstamo hipotecario. 

TASACIÓN 

Posteriormente se realizaría una tasación (dependerá de las empresas tasadoras con las que normalmente trabaje cada entidad), la cual realizara una tasación determinando el valor asignado al inmueble, este valor ira en función de la antigüedad, metros, características, zona, calidades, anejos como trastero y garaje…y dicho valor determinara la cuantía a solicitar en el préstamo hipotecario. La tasación es clave para formar el hipotecario, normalmente dichos prestamos Irán al 80% del valor de tasación, actualmente el valor de tasación es inferior al de hace unos años, por lo que se hace mas complicado la concesión de dichos prestamos.  

FORMALIZACION DE PRESTAMO HIPOTECARIO 

Si dichos condicionantes son favorables, se llegara a aprobar el préstamo, siempre y cuando haya sido evaluado por el territorial, si la oficina no esta autorizada para ello y se aprobara, en base a unos valores y condicionantes que se detallan a continuación.

VALORES A TENER EN CUENTA

-RATIO BANCARIO: se obtiene de aplicar un porcentaje no superior al 40% de los ingresos netos mensuales, la cantidad resultante se comparara con la cuota previsible de la hipoteca y si esta cantidad es igual o inferior la operación seria viable económicamente. Además se requiere una estabilidad laboral que permita hacer frente a dicha hipoteca. También se verificara que el cliente no ha contraído deudas que afecten a dicho ratio como prestamos personales u otras hipotecas, que no se poseen impagos de entidades o empresas de consumo, lo que garantizara la operación para la entidad bancaria. 

-INTERES VARIABLE: El interés es el beneficio que obtiene la entidad por la concesión del préstamo hipotecario, y se liquida de manera mensual incluido en la cuota mensual, puede ser fijo o variable. Si es fijo no sufrirá variaciones a lo largo de la vida del préstamo, o si por el contrario es variable, ira en función de los índices de referencia que normalmente son el Euribor y el IRPH. El interés será la suma del índice de referencia mas el coeficiente que aplique la entidad en la escritura de hipoteca, este interés será revisado de manera periódica. (euribor + 0.80) ira bajando en función del grado de vinculación del cliente con el banco. 

El EURIBOR, es el tipo de referencia mas utilizado para préstamos hipotecarios en España desde el año 2000. ¿Cómo se calcula?, en base a la media de los tipos de interés de oferta diarios entre 50 entidades de crédito mas activas (se publica todos los días). 

EL DIFERENCIAL, es el porcentaje que la entidad aplica al cliente sobre la base de un índice de referencia, que suele ser el euribor. Este diferencial va en función de las condiciones del cliente(en fº del grado de vinculación del cliente al banco), en función de domiciliación de nominas, tarjetas, seguros, pensiones…. 

LAS COMISIONES DE UNA HIPOTECA, existen varias, tales como: 

- COMISION DE APERTURA: Porcentaje que cobra el banco al ser concedida la hipoteca y que influye sobre el coste real de la hipoteca, incluyéndose para calcular el TAE (TASA ANUAL EQUIVALENTE, formula que incorpora el ti nominal, comisiones, plazo de la operación y que determina la cuota a pagar). Ronda el 1%.
-COMISION POR AMORTIZACION TOTAL O PARCIAL, negociables con cada entidad, y sirve para quitar capital o tiempo del préstamo hipotecario.
-COMISION POR SUBROGACION: Comisión que cobra el banco al vender la vivienda, subrogándola al comprador se sitúa en torno al 1%.
-COMISION POR CANCELAR HIPOTECA, que normalmente va a la parte vendedora. Las escrituras normalmente suelen llevar una cláusula que garantice a la entidad que el interés nunca baje de un porcentaje mínimo de rentabilidad para la misma, conocido como SUELO DE LA HIPOTECA.(actualmente quiere reducirse este suelo de hipoteca), que es el tipo mínimo de interés.

-GASTOS DE CONSTITUCION: Para constituir una hipoteca hay que contar con un capital para cubrir los gastos derivados de la compraventa, esta cantidad se venia incorporando a la hipoteca (importe de compra del inmueble), pero dada la situación actual, es difícil conseguir el 100% del valor total. Los principales gastos son los que se devengan de la compra y de la hipoteca, principalmente serian el IVA (NUEVA) O IMPUESTO DE TRANSMISIONES (SEGUNDA MANO), y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD)que es el porcentaje de la cantidad de hipoteca solicitada. Otros gastos que se derivan de la hipoteca son la tasación, gestoras de la entidad, notaria de compraventa, notaria de constitución de la hipoteca, seguros (vida, hogar, desempleo), tarjetas, plan de pensiones, etc.

-CARGAS Y GRAVAMENES: Uno de los aspectos más importantes, son el levantamiento de cargas inscritas en el Registro de la Propiedad. La entidad se asegurara de cancelación de anteriores hipotecas mediante el certificado de deuda pendiente o cancelando la misma el mismo día de Escritura. Pueden también existir deudas de comunidad, impuestos de contribución o suministros de la vivienda que deberán ser cancelados antes de firmar la hipoteca.

FIRMA ESCRITURA NOTARIA
El ultimo paso seria fijar fecha de Escritura en Notaria (normalmente se realiza en la ciudad donde se adquiere el inmueble), ahí es donde el banco que concede el préstamo hipotecario entrega al vendedor la cantidad acordada para la venta o en su defecto un cheque por importe del valor de hipoteca que tenia el vendedor, siesque el nuevo comprador no se subroga en la misma y otro por la diferencia hasta completar el precio en el que se ha vendido el inmueble. En Notaria deberemos aportar Certificado de la Comunidad, otorgado por el Presidente de la Comunidad o en su defecto por el Administrador de Fincas que lo gestione. También recibos de suministros (en caso de segunda mano) de agua, luz y gas. Recibo de contribución al corriente de pago. Certificado eficiencia energética. Confirmar la entrega de llaves o establecer periodo de tiempo de desalojo indicándolo en la Escritura. El vendedor firmara su compra venta y el comprador firmara compraventa e hipoteca con el banco que la concede.

 GASTOS DERIVADOS: Los gastos derivados de una compraventa oscilan entre el 6 o el 12% en función de los agentes tales como Agentes de Propiedad Inmobiliaria o Financieras encargadas de tal función de compraventa. En resumen los gastos derivados de la compraventa serian, para la parte compradora.
-IVA ó IMPUESTOS DE TRANSMISIONES, el IVA (vivienda obra nueva) actualmente se encuentra al 4%. el impuesto de transmisiones (vivienda de segunda mano) estaría al 8%.
-CONSTITUCION DE HIPOTECA: COMISION DE APERTURA O DE SUBROGACION (oscila del 0-1%) TASACION (300,00 euros) ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS (AJD), (1%) ESTUDIO DEL PRESTAMO en función de la entidad bancaria. GESTORIA DEL BANCO en función de la entidad bancaria. CONDICIONES DEL PRESTAMO.
-NOTARIA COMPRA VENTA. ( en torno a 300,00-400,00 euros)
-NOTARIA HIPOTECA. REGISTRO DE COMPRAVENTA (100,00-150,00 euros)
-REGISTRO DE HIPOTECA (100,00-150,00 euros)
-AGENCIA INMOBILIARIA en función del comisionaje de la inmobiliaria.

Los gastos derivados de una compra venta para la parte vendedora serian:
- CANCELACION DE HIPOTECA EN CASO QUE EL COMPRADOR NO SE SUBROGARA A LA MISMA ira en función de lo pactado con la entidad bancaria cuando se firmo el préstamo hipotecario.
-NOTARIA COMPRA VENTA, (300,00 euros).
-NOTARIA CANCELACION PRESTAMO HIPOTECARIO, (300,00 euros).
-REGISTRO PROPIEDAD COMPRAVENTA exento solo se paga registro por cancelar llegado el caso que hubiera que cancelar hipoteca.
-REGISTRO PROPIEDAD CANCELACION HIPOTECA (100,00-200,00 euros)
-PLUSVALIA, coeficientes según ciudad o Comunidad Autónoma, se paga en el Ayuntamiento y allí mismo se puede informar sobre lo que saldría a pagar en función del precio de venta y años que se tiene la vivienda.
-Tener en cuenta que todos los gastos Irán en función del precio de escritura, que el mínimo viene determinado en el IBI(Recibo de Contribución). En cualquier caso, en el tema de los gastos, excepto que se pacte lo contrario, suelen llevarse a cabo los gastos SEGÚN LEY, donde a cada parte le correspondería una parte de los mismo en función de si es comprador o vendedor.

Si necesitáis más información o tenéis cualquier consulta podéis poneros en contacto con nostoros, en Llavín estaremos encantados de ayudaros.